Mengenal Tapera, Penjelasan Lengkap dan Detail

Berikut ini penjelasan lengkap tentang Tapera disertai detail manfaat, suku bunga, pengembalian dana, dan bagaimana prosedur serta Tapera ini bisa bekerja.

Data didapat dari informasi di website BP Tapera. Pendapat yang berupa asumsi/interpretasi kami tandai (asumsi) atau (interpretasi) dari publikasi Tapera, serta asumsi penulis. Kami akan koreksi jika ada perbaikan. 🙏🏻

Apa itu Tabungan Perumahan Rakyat (Tapera)?

Tapera adalah singkatan dari Tabungan Perumahan Rakyat.

Tapera adalah skema simpanan jangka panjang bagi perserta yang memenuhi syarat baik PNS atau pegawai swasta ke BP Tapera yang bisa dimanfaatkan secara kolektif bagi Peserta untuk pembiayaan perumahan dan/atau dikembalikan berikut hasil pertumbuhannya setelah Kepesertaan berakhir.

Berapa Iuran Tapera?

Iuran Tapera 3% dari dua sumber: a) pemberi kerja (perusahaan) dipotong langsung, b) peserta mandiri.

Besaran Simpanan Peserta adalah 3% dari gaji, upah, atau penghasilan dengan komposisi Pemberi Kerja sebesar 0,5% dan Pekerja sebesar 2,5%, untuk Peserta Pekerja Mandiri ditanggung sendiri oleh Pekerja Mandiri sebesar 3%.

Manfaat Tapera

Secara sederhana, Peserta bisa memanfaatkan pembiayaan (ke bank) untuk Kredit Pemilikan Rumah (KPR), kredit bangun rumah (KBR), atau Kredit renovasi Rumah (KRR). Syarat minimal setelah 1 (satu) tahun jadi Peserta Tapera.

Detail manfaat plafon kredit:

“Plafon yang disediakan untuk KPR dengan limit KPR sesuai dengan RPC (Repayment Capacity) atau Kapasitas Pembayaran Kembali yang ditetapkan Bank Pelaksana (Sesuai Zona dalam Keputusan Menteri PUPR) dengan suku bunga paling rendah sebesar 5% (fixed). Secara lebih rinci, plafon kredit disklasifikan berdasarkan kelompok penghasilan dan zonasi.”

Suku Bunga/Marjin

Suku bunga/Margin/Ujrah yang ditawarkan Tapera berbeda di setiap jenis pembiayaannya.

a. KPR Tapera atau KPR Tapera Syariah; terbagi kedalam 3 Kelompok penghasilan:

• Kelompok Penghasilan 1: 5%
• Kelompok Penghasilan 2: 6%
• Kelompok Penghasilan 3: 7%

b. KBR Tapera atau KBR Tapera Syariah :

• Kelompok Penghasilan 1: 5%
• Kelompok Penghasilan 2: 6%
• Kelompok Penghasilan 3: 7%

c. KRR Tapera atau KRR Tapera Syariah :

• Kelompok Penghasilan 1: 5%
• Kelompok Penghasilan 2: 6%
• Kelompok Penghasilan 3: 7%

Terdapat 3 jenis kelompok penghasilan:

a. Kelompok Penghasilan 1 adalah peserta dengan penghasilan UM * Rp4 juta

b. Kelompok penghasilan 2 adalah peserta dengan penghasilan > Rp4 juta * Rp6 juta

c. Kelompok penghasilan 3 adalah peserta dengan penghasilan > Rp6 juta * Rp8 juta

Jadi prinsipnya, Tapera memberi suku bunga pembiayaan perumahan lebih rendah, dengan termin jangka panjang dari 15 tahun, 20 tahun, hingga 30 tahun (untuk KPR). Suku bunga bersifat tetap (fix) hingga lunas.

Jika sudah punya KPR, apa bisa dialihkan ke Pembiayaan Tapera?

“Secara skema, mengambil alih kredit/pembiayaan yang sudah eksisting tidak diakomodir di dalam skema Pembiayaan Tapera.”

Iuran Rutin Peserta Buat Apa?

(Asumsi):

Kumpulan dana itu akan diputar oleh BP Tapera agar tumbuh, untuk mensubsidi pembiayaan KPR/KBR/KRR Peserta Tapera. Yang tidak memanfaatkan seakan-akan mensubsidi Peserta yang memanfaatkan.

Dana peserta yang dikelola BP Tapera nanti akan bisa ditarik oleh Peserta. Detail di bawah.

Apa Dana Iuran Rutin Peserta Tapera Bisa Diambil?

Bisa. Dengan ketentuannya seperti ini.

Sesuai dengan UU Nomor 4 Tahun 2016, Peserta dapat menerima pencairan Dana Tapera saat 3 bulan setelah masa kepesertaan berakhir, adapun kepesertaan berakhir dikarenakan hal-hal sebagai berikut:

1. Telah pensiun bagi Pekerja
2. Telah mencapai usia 58 tahun bagi Pekerja Mandiri
3. Peserta Meninggal Dunia
4. Peserta tidak memenuhi lagi kriteria sebagai Peserta selama 5 (lima) tahun berturut-turut. (Peserta tidak memiliki gaji/upah/penghasilan selama 5 tahun berturut-turut atau karena pemutusan hak kerja (PHK)

Syarat Peserta Tapera

Maksimal penghasilan Rp8 juta (atau Rp10 juta khusus Papua & Papua Barat)

Tapi kami belum paham apakah karyawan yang gajinya di atas Rp8 juta juga harus membayar Iuran Tapera atau tidak. Seandainya ikut, berarti mereka dianggap peserta pasif. Seandainya tidak ikut, berarti cukup jelas.

Proses Pengajuan KPR/KBR/KRR Tapera

• Melengkapi dokumen RAB (KPR/KBR)
• Datang ke Bank Penyalur Tapera (lihat situs Tapera)
• Dokumen permohonan kredit lengkap
• Cek SLIK
• Verifikasi data
• Analisis kelaikan

Jika disetujui, Peserta dihubungi Bank Penyalur lalu bisa Akad Kredit.

Jadi prosesnya ke Bank Penyalur. Proses Bank dan BP Tapera sudah otomatis.

Bagaimana BP Tapera Bisa Menjamin KPR lebih Rendah?

(Asumsi dan Interpretasi):

Secara prinsip keuangan, ini bisa dilakukan secara sederhana. Apalagi nanti jika kumpulan dana kolektif yang dikelola secara masif dan besar.

Katakanlah Peserta mengambil KPR di bank dengan skema biasa seperti ini:

• Suku bunga fix 8 tahun dengan tenor minimal 15 tahun, suku bunga 7,5% pa.
• Di tahun ke-9, suku bunga tersebut akan menjadi floating dengan tingkat bunga saat ini 11%.

Dengan pembiayaan melalui skema Peserta Tapera, tingkat suku bunga bisa dikunci tetap (fixed) menjadi 5% hingga 7%.

Jadi, peserta mendapat subsidi sekitar 2,5% hingga 6% dari BP Tapera.

Selisih subsidi ini dibayarkan oleh BP Tapera dari hasil investasi yang dikumpulan dari Iuran Peserta seluruh Indonesia, selama bertahun-tahun.

Bagaimana caranya BP Tapera Mengolah Duit Tapera?

Dari mana BP Tapera sebagai pengelola Tapera membayar selisih kekurangan bunga?

Ini asumsi dan interpretasi kami.

Basis data:

• 140 juta karyawan aktif. Menurut databoks, gaji karyawan di atas UMP per Agustus 2023 dilaporkan sebesar 52,87% dan di bawah UMP 47,13%. 1
• Gaji rata-rata pegawai per Agustus 2023 menurut BPS: Rp3.178.227 2

Katakanlah ada 100 juta pegawai yang masuk kriteria Tapera dan menyumbang iuran tersebut dengan gaji rata-rata Rp3,2 juta.

Maka rata-rata iuran Tapera diperkirakan sebesar: Rp3,2 x 3% x 12 = Rp1.152.000 per tahun per orang.

Dengan asumsi 100 juta pekerja Peserta Tapera, maka total Iuran Tapera sebesar diperkirakan sebesar Rp115,2 triliun.

Dari dana itulah, BP Tapera akan menginvestasi sebagian atau seluruhnya ke dalam instrumen investasi yang diatur oleh Undang-undang dan aturan Tapera untuk memperoleh keuntungan.

Katakanlah skemanya begini:

• 20% ke deposito, diperlukan untuk pencairan jangka pendek yang cepat cair
• 80% ke obligasi/sukuk negara (yang dijamin pemerintah) dengan tingkat bunga dari 6,8%-8% (bahkan bisa 11%), tergantung tren fluktuasi suku bunga kredit.

Lihat, jika 80% dana mendapatkan penghasilan 6,8%. Maka hasilnya sudah bisa mensubsidi KPR dengan tingkat bunga 5%-6%. Baru jika ada Peserta yang tingkat bunganya 7%, maka BP Tapera harus berinvestasi di instrumen keuangan yang lebih tinggi potensinya seperti Obligasi Negara dengan jatuh tempo lebih lama, dengan tingkat bunga misalnya 11%. Maka hasilnya sudah punya bisa mensubsidi peserta yang perlu subsidi 7% dengan sisa keuntungan sekitar 4%.

Perlu diingat, tidak semua Peserta Tapera akan mengambil fasilitas kredit Tapera untuk rumah pertama mereka. Baik itu KPR, KBR, atau KRR.

Dari selisih dan persentase itulah BP Tapera diharapkan bisa membayar subsidi atau manfaat Peserta dan menumbuhkan asetnya.

Manfaat Tapera Secara Umum

Dari penjelasan dan skema di atas, kami memahami Tapera bermanfaat bagi masyarakat yang baru pertama kali ingin memiliki rumah, membangun rumah pertama, atau memperbaiki rumah pertama mereka.

Di sisi lain, perputaran dana Tapera bisa diputar di dalam instrumen keuangan dalam negeri termasuk dan tidak menutup kemungkinan untuk membiayai pembangunan, membeli obligasi/sukuk negara jika sedang kondisinya tertekan, atau untuk upaya lain dalam batas-batas yang diatur Undang-undang, Peraturan Pemerintah, dan menguntungkan model bisnis Tapera.

Risiko dan Kritik Tapera

Di atas kertas, Tapera punya fungsi yang bagus dan bermanfaat.

Kita tahu pemerintah juga telah menyelenggarakan fungsi asuransi massal yang berhasil melalui BPJS-Kesehatan.

Tapi di sisi lain, sebagaimana banyak kritik yang menyoroti Tapera selama beberapa hari terakhir, ada beberapa kekhawatiran.

Pertama, potongan ini membebani perusahaan dan karyawan. Peserta atau karyawan membayar 2,5% per bulan. Perusahaan membayar 0,5%.

Kedua, kritik atas pengelolaan dana. Ada banyak kekhawatiran seandainya pengelola tidak performa. Kritik berlandaskan pengalaman pengelolaan dana publik seperti di Asabri, Jiwasraya, dll.

Untuk menjawab kritik dan kekhawatiran atas risiko ini, pemerintah dan BP Tapera perlu menjelaskan secara gamblang bagaimana pengelolaan Tapera ke depan serta melaporkan publikasi keuangan Tapera secara jelas dan terbuka, setelah diaudit oleh auditor independen yang bonafid.

Tim Riset Bolasalju berharap BP Tapera hanya berinvestasi di instrumen keuangan yang baik, terbuka, terukur, serta kalau bisa bisa dipertanggungjawab oleh negara. Jika seandainya ada kemungkinan BP Tapera berinvestasi dalam porsi kecil di aset berisiko tinggi seperti saham perusahaan terbuka, kami berharap perusahaan tersebut adalah perusahaan bonafid, keuangannya kuat, dan punya harga rendah dibanding nilainya atau minimal sedang di tren rendah. Bukan berinvestasi secara tertutup kecuali itu dilindungi oleh negara.

Brosur di BP Tapera