Data indeks harga properti di Indonesia memperlihatkan perkembangan kenaikan harga rumah tinggal (perumahan) yang dipantau sejak 2002 hingga 2016. Kami juga menyertakan data indeks properti 10 tahun terakhir.

Tentang Survei Data Indeks Harga Properti di Indonesia

Setiap kuartal Bank Indonesia mengadakan survei ke mayoritas pengembang properti di 16 daerah/kota Indonesia termasuk: Jabodetabek-Banten, Bandung, Surabaya, Semarang, Yogyakarta, Manado, Makassar, Denpasar, Pontianak, Banjarmasin, Bandar Lampung, Palembang, Padang, Medan, Batam, dan Balikpapan.

Jumlah responden dari survei ini per tahun 2016 meliputi 50 pengembang besar dan 441 pengembang yang tersebar di 15 kantor regional Bank Indonesia. Data dikumpulkan langsung melalui wawancara tatap muka langsung yang menyertakan informasi harga rumah, jumlah unit yang dikembangkan dan terjual dalam kuartal yang bersangkutan.

Daerah yang disurvei BI awalnya hanya 12 kota, sejak 2008 bertambah menjadi 14 kota, dan sejak 2015 menjadi 16 kota. Dengan bertambahnya daerah ini BI telah melakukan penyesuaian indeks ke belakang. Sayang data tersebut tidak tersedia secara lengkap di laporan 5 tahun terakhir.

Demi kepraktisan dan juga agar mudah dipahami pembaca awam, kami membuat Indeks Properti Bolasalju yang diolah dari Residential Property Price Index (RPPI) merujuk ke tahun bersangkutan. Kami yakin data indeks kami mewakili perkembangan data harga properti yang dilaporkan BI.

Dengan mengetahui data ini, kita bisa gunakan untuk membandingkan perolehan hasil investasi dari berbagai instrumen yang tersedia.

Sejarah Indeks Harga Properti di Indonesia 10 Tahun Terakhir (2007-2016)

[caption id="attachment_10572" align="alignnone" width="1266"]Grafik 1: Indeks Harga Properti 10 Tahun Terakhir Grafik 1: Indeks Harga Properti 10 Tahun Terakhir[/caption]

Data Residential Property Price Index Survey (Indeks Harga Rumah Tinggal di Indonesia) 2002-2016

[caption id="attachment_10576" align="alignnone" width="1138"]Data Indeks Harga Properti di Indonesia 2002-2016 Tabel 1: Data Indeks Harga Properti di Indonesia 2002-2016[/caption]

Keterangan:

  • Basis indeks dimulai dari angka 100 (sebelum 2009). Basis indeks Properti Bolasalju disesuaikan ke belakang dari tahun 2016 hingga diperoleh awal 82,6.
  • Sejak 2009 indeks harga rumah tinggal RPPI dihitung berbasis timbangan kota (city weight) dari The Cost Living Survey 2007 oleh BPS. Indeks terakhir telah disesuaikan secara terbalik (back casting) hingga data K1-2002
  • Indeks RPPI BI Tahun Sebelumnya yang bertanda tebal menandakan ada perubahan kalkulasi indeks oleh BI. Misal karena perubahan metode kalkulasi atau karena jumlah kota bertambah. Data diambil apa adanya dari data BI.
  • Indeks RPPI BI Tahun Sebelumnya yang bertanda italic (miring) menandakan data diambil dari indeks RPPI sebelumnya.
  • Persen Perubahan (% change) Indeks RPPI BI bertanda tebal (2004) adalah kenaikan RPPI (%) yang diambil dari data BI, karena data RPPI periode sebelumnya tidak kami punya.
  • Indeks Properti Bolasalju adalah indeks properti yang disesuaikan (adjusted) dihitung secara tertimbang dari perubahan indeks per tahun. Indeks ini punya hasil tertimbang yang sama dengan kalkulasi BI.

Kenapa Terlihat Rendah? Padahal Harga Properti Naik Pesat!

Ya, ini pertanyaan umum yang bisa kami pahami. Perlu diketahui Indeks Harga Properti merujuk pada tren kenaikan harga properti baru dari pengembang. Meski kami yakin harga properti bekas seharusnya sudah terwakili di indeks ini. Silakan pahami dari ilustrasi di bawah.
  • Pada 2007 sebuah rumah dijual seharga Rp500 juta
  • Pada akhir 2016, rumah baru dengan tipe yang sama mungkin dijua seharga Rp1,5 miliar
  • Jika dihitung dengan kenaikan biasa, kenaikannya adalah 3 kali lipat atau 200% (disetahunkan 11,61%—bukan rata-rata 20%). Indeks RPPI ini sama dengan inflasi dan rerata IHSG yang bersifat majemuk, kalkulasi harus dengan compounding interest, efek bunga majemuk, bukan rata-rata biasa.
  • Yang dilupakan: berapa kenaikan harga bahan bangunan, biaya pembangunan, pajak, administrasi, dan lain-lain? Jika rumah bekas, berapa biaya perawatan, renovasi, dan lain-lainnya? Dalam 10 tahun harga-harga tersebut terkena inflasi. Akhirnya kenaikan biaya ini bakal mengurangi nilai kenaikan propertinya. Faktor kenaikan biaya pembangunan inilah yang tidak diperhitungkan dalam kalkulasi umum. Indeks Harga Properti ini seharusnya sudah mencerminkan kenaikan harga properti setelah dikurangi kenaikan-kenaikan biaya yang mungkin terjadi.
  • Tidak semua properti mengalami kenaikan fenomenal seperti itu. Sifat kenaikan terkait erat lokasi dan pertumbuhan daerah. Di kota lain yang belum tumbuh, kenaikannya tidak seberapa.
  • Jika mayoritas bilang harga properti selalu naik, sebaliknya ada fakta harga properti bisa turun. Sebabnya macam-macam: pasar properti yang terlalu melimpah atau jenuh, adanya bencana alam, perubahan regulasi atau tata letak suatu daerah, adanya kejadian tidak diduga yang menyebabkan masalah atau perubahan sosial, dll.

Kesimpulan Indeks Harga Rumah Tinggal (Properti) di Indonesia

  • Total akumulasi keuntungan investasi properti di Indonesia dari 2002 hingga 2016 adalah 135,53% untuk waktu 15 tahun
  • CAGR properti di Indonesia dari 2002 hingga 2016 adalah 5,88% (rata-rata 5,91%)
  • Total akumulasi keuntungan investasi properti di Indonesia 10 tahun terakhir adalah 65,16%
  • CAGR properti di Indonesia 10 tahun terakhir adalah 4,67% (rata-rata 5,18%)
Dari data yang tersedia dari 2002-2016, kita lihat keuntungan dari investasi properti tidak bisa mengalahkan inflasi. Dengan perbandingan 10 tahunan dalam rentang 2007-2016 pun hasilnya masih tidak memadai.

Catatan: Segala pengutipan teks, tabel, dan statistik diperbolehkan asal menampilkan sumber yang jelas. Sertakan kutipan dengan kredit seperti ini: “Sumber: Data Indeks Harga Properti di Indonesia di Bolasalju.com, Desember 2017 (https://bolasalju.com/artikel/data-indeks-harga-properti-di-indonesia/)”. Saya akan sangat berterima kasih jika Anda memberi tautan balik ke artikel ini.

Diterbitkan: 17 Dec 2017—Diperbarui: 18 Feb 2022